La plupart des projections locatives que vous verrez dans un dossier de vente sont construites à l'envers — en partant du rendement dont le vendeur a besoin pour justifier le prix. Voici le modèle que nous utilisons réellement avec les investisseurs, avec chaque hypothèse visible pour que vous puissiez le tester vous-même.
Fourchette de rendement net réaliste
Taux d'occupation annuel sain
Frais de gestion
Haute saison
1. Commencer par une occupation honnête, pas par l'espoir
La saison sèche de Guanacaste (décembre–avril) affiche un fort taux de réservation ; la saison verte, moins. Une propriété bien commercialisée et bien située atteint en moyenne 55 à 70 % d'occupation annuelle. Si une projection suppose 80 %+, demandez quelles propriétés comparables spécifiques y parviennent — avec des données, pas des anecdotes.
2. Modéliser la structure de coûts complète
Le revenu brut de location n'est pas le chiffre qui compte. Le net est ce qui vous rémunère :
| Poste | Ordre de grandeur |
|---|---|
| Gestion immobilière | 20–25 % du brut |
| Frais de plateforme et de paiement | 3–5 % |
| Services, internet, piscine et jardin | 350–600 $/mois |
| Charges de copropriété (appartements) | 250–700 $/mois |
| Assurance + taxe foncière | ≈ 0,6 % de la valeur/an |
| Réserve de maintenance | 5 % du brut |
3. Un exemple concret
Un appartement vue mer à 450 000 $ loué à un tarif moyen de 240 $/nuit avec 62 % d'occupation génère environ 54 000 $/an en brut. Après la structure de coûts complète ci-dessus, le revenu net se situe autour de 29 000–32 000 $ — soit un rendement net de 6,5–7 %, avant valorisation. C'est un investissement solide et défendable au Guanacaste.
4. Où le modèle se casse
- Acheter sur le rendement brut et découvrir que les charges de copropriété en absorbent un tiers
- Sous-estimer la vacance de basse saison dans les zones peu accessibles sans voiture
- Ignorer la réserve de maintenance sur une construction côtière exposée à l'air salin
- Négliger la devise : vos coûts sont en colones, vos revenus en dollars
“Les meilleurs investisseurs avec qui nous travaillons tombent d'abord amoureux du tableur, puis du coucher de soleil.”
Faites vos propres calculs avant de prendre l'avion. Si le modèle ne fonctionne qu'à 80 % d'occupation et zéro maintenance, il ne fonctionne pas — et il y aura toujours une autre propriété. Et si vous préférez un deuxième regard sur le tableur, réservez une session avec Mejía Pro, notre consultant en investissement.
Mis à jour 10 juin 2026
