La mayoría de las proyecciones de alquiler que verá en una presentación de ventas está construida al revés: parte del retorno que el vendedor necesita para justificar el precio. Este es el modelo que usamos de verdad con inversionistas, con cada supuesto visible para que usted pueda ponerlo a prueba por su cuenta.
Rango realista de rendimiento neto
Ocupación anual saludable
Comisión de administración
Temporada alta
1. Empiece con ocupación honesta, no con esperanza
La estación seca de Guanacaste (diciembre–abril) se reserva con fuerza; la temporada verde no. Una propiedad bien ubicada y bien mercadeada promedia 55–70% de ocupación anual. Si una proyección asume 80%+, pregunte qué propiedades comparables específicas lo logran — con datos, no anécdotas.
2. Modele la estructura completa de costos
El ingreso bruto por alquiler no es el número que importa. El neto es el que le paga:
| Rubro | Regla general |
|---|---|
| Administración de la propiedad | 20–25% del bruto |
| Comisiones de plataforma y pago | 3–5% |
| Servicios, internet, piscina y jardín | $350–600/mes |
| Cuota de condominio | $250–700/mes |
| Seguro + impuesto de bienes inmuebles | ≈ 0.6% del valor/año |
| Reserva de mantenimiento | 5% del bruto |
3. Un ejemplo resuelto
Un condominio de $450K con vista al mar, tarifa promedio de $240 por noche y 62% de ocupación genera un bruto de ~$54K/año. Tras la estructura completa de costos, el ingreso neto queda cerca de $29–32K — un rendimiento neto de 6.5–7%, antes de plusvalía. Ese es un negocio sólido y defendible en Guanacaste.
4. Dónde se rompe el modelo
- Comprar por rendimiento bruto y descubrir que la cuota de condominio se come un tercio
- Subestimar la vacancia de temporada verde en ubicaciones que dependen de auto
- Omitir la reserva de mantenimiento en construcción costera expuesta al salitre
- Ignorar la moneda: sus costos son en colones, su ingreso en dólares
“Los mejores inversionistas con los que trabajamos se enamoran primero de la hoja de cálculo y después del atardecer.”
Corra sus propios números antes de tomar el avión. Si el negocio solo funciona con 80% de ocupación y cero mantenimiento, no funciona — y siempre habrá otra propiedad. Y si prefiere una segunda mirada sobre la hoja de cálculo, agende una sesión con Mejía Pro, nuestro consultor de inversión.
Actualizado 10 de junio de 2026
