Die meisten Mietprognosen, die Sie in einem Verkaufsdossier sehen, sind rückwärts aufgebaut — ausgehend von der Rendite, die der Verkäufer benötigt, um den Preis zu rechtfertigen. Dies ist das Modell, das wir tatsächlich mit Investoren verwenden, wobei alle Annahmen offengelegt sind, damit Sie es selbst stresstesten können.
Realistischer Nettomietrendite-Bereich
Gesunde Jahresbelegung
Verwaltungsgebühr
Hochsaison
1. Mit ehrlicher Belegung beginnen, nicht mit Hoffnung
Guanacastes Trockenzeit (Dezember–April) ist stark nachgefragt; die grüne Saison weniger. Eine gut vermarktete, gut gelegene Immobilie erzielt durchschnittlich 55–70 % Jahresbelegung. Wenn eine Prognose 80 %+ annimmt, fragen Sie, welche konkreten vergleichbaren Immobilien das erreichen — mit Daten, nicht Anekdoten.
2. Die vollständige Kostenstruktur modellieren
Bruttomieteinnahmen sind nicht die relevante Zahl. Der Nettobetrag ist das, was bei Ihnen ankommt.
| Kostenposition | Faustregel |
|---|---|
| Immobilienverwaltung | 20–25 % des Brutto |
| Plattform- und Zahlungsgebühren | 3–5 % |
| Nebenkosten, Internet, Pool und Garten | 350–600 $/Monat |
| HOA (Eigentumswohnungen) | 250–700 $/Monat |
| Versicherung + Grundsteuer | ≈ 0,6 % des Werts/Jahr |
| Wartungsrücklage | 5 % des Brutto |
3. Ein ausgearbeitetes Beispiel
Ein Meerblick-Apartment für 450.000 $ mit einem durchschnittlichen Nachtpreis von 240 $ bei 62 % Belegung erwirtschaftet etwa 54.000 $/Jahr brutto. Nach der vollständigen Kostenstruktur oben liegt das Nettoeinkommen bei rund 29.000–32.000 $ — eine Nettomietrendite von 6,5–7 %, vor Wertsteigerung. Das ist ein solides, vertretbares Guanacaste-Investment.
4. Wo das Modell versagt
- Kauf auf Basis der Bruttomietrendite und Entdecken, dass die HOA ein Drittel davon aufzehrt
- Unterschätzung des Nebensaison-Leerstands an autoabhängigen Standorten
- Auslassen der Wartungsrücklage bei salzluftexponiertem Küstenbau
- Vernachlässigung des Währungsrisikos: Ihre Kosten sind in Colones, Ihre Einnahmen in Dollar
“Die besten Investoren, mit denen wir arbeiten, verlieben sich zuerst in die Tabellenkalkulation und dann in den Sonnenuntergang.”
Rechnen Sie selbst, bevor Sie ins Flugzeug steigen. Wenn das Geschäft nur bei 80 % Belegung und null Wartung funktioniert, funktioniert es nicht — und es wird immer eine andere Immobilie geben. Und wenn Sie einen zweiten Blick auf die Tabellenkalkulation werfen möchten, buchen Sie eine Session mit Mejía Pro, unserem Anlageberater.
Aktualisiert 10. Juni 2026
