Le Costa Rica est l'un des rares pays de la région où un étranger peut posséder une propriété titrée avec exactement les mêmes droits qu'un citoyen — sans résidence, sans partenaire local, sans structure de fiducie. Ce guide explique comment le processus fonctionne réellement, ce qu'il coûte et où les acheteurs rencontrent des difficultés.
Propriété étrangère de terrain titré
Délai de clôture typique
Frais de clôture combinés
Résidence requise
- 1Confirmer que la propriété est titrée (pleine propriété), et non en concession
- 2Faire une offre écrite et signer un compromis de vente
- 3Effectuer la due diligence juridique au registre national
- 4Signer l'acte devant un notaire public et enregistrer le transfert
- 5Mettre en place les obligations courantes : impôts, société, services publics
Étape 1 — Confirmer le type de terrain
La plupart des propriétés à l'intérieur des terres et sur les collines au Guanacaste sont des terrains titrés en pleine propriété (propiedad titulada), enregistrés au Registro Nacional. Dans les 200 premiers mètres depuis la laisse de haute mer, la plupart des terrains sont en concession de zone maritime — vous louez des droits à la municipalité, les étrangers se heurtent à des restrictions de détention et le financement est plus difficile. Ni l'un ni l'autre n'est mauvais, mais ce sont des produits différents avec des profils de risque différents.
Étape 2 — Offre et compromis de vente
Les offres sont généralement formalisées dans une Opción de Compraventa bilingue avec un acompte de 5 à 10 % conservé en séquestre. Le Costa Rica dispose de sociétés de séquestre agréées réglementées par la SUGEF — utilisez-en une, et n'envoyez jamais de dépôts sur un compte personnel.
Étape 3 — Due diligence au registre national
Votre avocat effectue l'estudio de registro : historique du titre, hypothèques, servitudes et annotations, tous issus du Registro Nacional centralisé. Il doit également vérifier les attestations de disponibilité en eau, le zonage (uso de suelo) et les impôts municipaux. Cette phase dure généralement deux à trois semaines.
Étape 4 — Clôture et enregistrement
Les clôtures se déroulent devant un notaire public, qui au Costa Rica doit également être avocat et détient la foi publique. Le notaire rédige l'acte de transfert, libère les fonds en séquestre et dépose le transfert au registre. L'enregistrement rend votre propriété opposable aux tiers.
| Poste de coût | Montant typique |
|---|---|
| Taxe de transfert | 1,5 % de la valeur fiscale |
| Timbres et frais de registre | ≈ 0,85 % |
| Frais notariaux/juridiques | 1,0–1,5 % |
| Service de séquestre | 0,25–0,5 % |
Étape 5 — Après la clôture
La plupart des investisseurs détiennent leurs biens dans une société costaricienne (S.A. ou S.R.L.) pour la flexibilité en matière de responsabilité et de planification successorale. Les obligations annuelles sont légères : la taxe foncière de 0,25 %, la taxe sur les sociétés et la taxe sur les maisons de luxe uniquement au-dessus d'environ 250 000 $ de valeur de construction.
Dois-je être au Costa Rica pour conclure ?
Non. Une procuration permet à votre avocat de conclure en votre nom, et les fonds en séquestre sont gérés à distance. Beaucoup de nos clients concluent sans un seul voyage — bien que nous recommandions de visiter le terrain au moins une fois.
Puis-je obtenir une assurance-titre ?
Oui. Des assureurs internationaux émettent des polices de titre pour les propriétés en pleine propriété au Costa Rica, et les prêteurs qui financent localement l'exigent généralement.
Un financement est-il accessible aux étrangers ?
Le financement bancaire local pour les non-résidents est limité et coûteux. La plupart des acheteurs étrangers paient comptant, utilisent un crédit hypothécaire de leur pays d'origine ou négocient un crédit vendeur.
Mis à jour 24 juin 2026
