Costa Rica ist eines der wenigen Länder in der Region, wo ein Ausländer titulierte Immobilien mit genau denselben Rechten wie ein Staatsbürger besitzen kann — ohne Wohnsitz, ohne lokalen Partner, ohne Treuhandstruktur. Dieser Leitfaden erklärt, wie der Prozess tatsächlich funktioniert, was er kostet und wo Käufer in Schwierigkeiten geraten.
Ausländisches Eigentum an tituliertem Land
Typische Abschlussdauer
Abschlusskosten gesamt
Wohnsitz erforderlich
- 1Bestätigen, dass die Immobilie tituliert (Volleigentum) ist, nicht Konzession
- 2Schriftliches Angebot machen und Kaufvertrag unterzeichnen
- 3Rechtliche Due Diligence im nationalen Register durchführen
- 4Vor einem Notar abschließen und die Übertragung registrieren
- 5Laufende Verpflichtungen einrichten: Steuern, Gesellschaft, Versorgungsleistungen
Schritt 1 — Art des Landes bestätigen
Die meisten Inland- und Hangimmobilien in Guanacaste sind tituliertes Volleigentumsland (propiedad titulada), eingetragen im Registro Nacional. Innerhalb der ersten 200 Meter von der Hochwasserlinie ist das meiste Land Meereszonenkonzession — Sie pachten Rechte von der Gemeinde, Ausländer unterliegen Eigentumsquoten und die Finanzierung ist schwieriger. Keines davon ist per se schlecht, aber es sind unterschiedliche Produkte mit unterschiedlichen Risikoprofilen.
Schritt 2 — Angebot und Kaufvertrag
Angebote werden typischerweise in einer zweisprachigen Opción de Compraventa mit einer Anzahlung von 5–10 %, die auf einem Treuhandkonto gehalten wird, formalisiert. Costa Rica hat lizenzierte Treuhandgesellschaften, die von der SUGEF reguliert werden — nutzen Sie eine, und überweisen Sie niemals Anzahlungen auf ein Privatkonto.
Schritt 3 — Due Diligence im nationalen Register
Ihr Anwalt erstellt das estudio de registro: Eigentumshistorie, Hypotheken, Grunddienstbarkeiten und Anmerkungen, alle aus dem zentralisierten Registro Nacional. Er sollte auch Wasserverfügbarkeitsbescheinigungen, Flächennutzung (uso de suelo) und Gemeindeabgaben prüfen. Diese Phase dauert in der Regel zwei bis drei Wochen.
Schritt 4 — Abschluss und Registrierung
Abschlüsse finden vor einem Notar statt, der in Costa Rica auch Rechtsanwalt sein und öffentliche Beurkundungsbefugnis besitzen muss. Der Notar erstellt die Übertragungsurkunde, zahlt den Treuhandbetrag aus und reicht die Übertragung beim Register ein. Die Registrierung macht Ihr Eigentum gegenüber Dritten wirksam.
| Kostenposition | Typischer Betrag |
|---|---|
| Übertragungssteuer | 1,5 % des Fiskalwerts |
| Registerstempel und Gebühren | ≈ 0,85 % |
| Notar-/Rechtsgebühren | 1,0–1,5 % |
| Treuhandgebühren | 0,25–0,5 % |
Schritt 5 — Nach dem Abschluss
Die meisten Investoren halten Immobilien in einer costa-ricanischen Gesellschaft (S.A. oder S.R.L.) aus Gründen der Haftungsbeschränkung und für eine flexible Nachlassplanung. Die jährlichen Verpflichtungen sind gering: Grundsteuer von 0,25 %, die Gesellschaftssteuer und die Luxushaussteuer nur ab einem Bauwert von ca. 250.000 $.
Muss ich in Costa Rica sein, um den Abschluss zu machen?
Nein. Eine Vollmacht ermöglicht es Ihrem Anwalt, in Ihrem Namen abzuschließen, und Treuhandzahlungen werden aus der Ferne abgewickelt. Viele unserer Kunden schließen ohne eine einzige Reise ab — obwohl wir empfehlen, das Grundstück mindestens einmal zu besichtigen.
Kann ich eine Titelversicherung erhalten?
Ja. Internationale Versicherer stellen Titelversicherungen für costa-ricanische Volleigentumsimmobilien aus, und Kreditgeber, die lokal finanzieren, verlangen dies in der Regel.
Ist Finanzierung für Ausländer verfügbar?
Lokale Bankfinanzierung für Nicht-Residenten ist begrenzt und teuer. Die meisten ausländischen Käufer zahlen bar, nutzen Eigenkapitalkredite aus ihrem Heimatland oder verhandeln eine Verkäuferfinanzierung.
Aktualisiert 24. Juni 2026
